El usado es la mejor inversión en Rosario: 9.000 escrituras por semestre y el ladrillo rinde hasta 7%

Tres semestres de 9.000 escrituras. Ferreyra abre con el dato duro y lo pone en historia: “Estamos en el mejor punto de acceso a datos concretos del mercado inmobiliario en más de una década. Tomando esto como referencia, llevamos tres semestres consecutivos con 9.000 escrituras, algo que no ocurrió ni en el boom de 2008”. Aclara, además, que no hablan de boletos ni reservas: “son escrituras de compraventa materializadas”. El volumen, insiste, “tiene mucho que ver con el usado”.

Gariboldi lo confirma desde las inmobiliarias: el mercado está demandado y más amigable que en años anteriores. El dólar quieto, según él, deja de servir para ahorrar: hay que ir al ladrillo.

El trueque y la plata sobre la mesa. Ferreyra empuja un punto que él mismo marca como polémico: “¿Cuánta plata hay sobre la mesa cuando se cierra el trato? ¿Hay menos dinero de contado y, ante la falta de financiamiento, más permuta de unidades, o sigue materializándose la compra de contado, en una sola cuota, como casi no pasa en ningún otro lugar del mundo?”. Gariboldi responde que los porcentajes de permuta no son muy significativos, pero que el vendedor hoy escucha plazos, un auto o una unidad como parte de pago.

El crédito no es el de 2018. Ahí Ferreyra arma la comparación de ciclo: “Respecto del pico anterior de ventas, el de la creación del crédito UVA en 2016, estamos 30% arriba de aquel volumen, y aquello estaba apalancado con hipotecas. Hoy el crédito es más limitado: una de cada diez ventas, cuando en 2018 era una de cada cinco. ¿Cómo ves la evolución, sobre todo para sostener estos números?”.

Gariboldi responde que el jugador que cambió es el banco. No se puede tomar plazo fijo a 30 días y prestar a 30 años. Nación todavía opera con algo de agilidad; el resto privado frenó y cobra más caro. La herramienta que pide es la de Economía: fondos de garantía para licitar plata a los bancos a UVA + 2 o 3 puntos.

Ferreyra cierra el bloque con otra pregunta de estructura: el boom 2006-2008 lo empujaba el inversor; “¿hoy el motor no será más el consumidor final?”. Gariboldi habla de combinación: el ahorrista que ve licuar el dólar y una renta de alquiler que volvió.

La renta, con los números que trajo Ferreyra. “Habíamos armado estadísticas que marcaban 1 o 2% de retorno en vivienda. ¿Hoy podemos decir que estamos llegando a 6%, 6-7%?”, pregunta. Gariboldi avala el rango 5 a 7%; el 7%, en ubicaciones y productos muy buenos. Lo comparan con un bono del Tesoro estadounidense a 30 años.

Por qué gana el usado. El programa cifra una brecha del 27% entre el usado y lo nuevo / el costo de reposición. El usado viene atrasado; el comprador lo ve y se inclina ahí. El bloque de los 16:58 es explícito: no esperen que baje el costo de construir. A los 24 minutos hablan de tecnología, IA y el oficio del corredor.

Cinco métricas de la semana. Ocho proyectos en Funes y Fisherton concentran más de 21.000 m² corporativos. Rosario se fue al oeste: hay menos oficinas nuevas en el centro que en ese eje. Los permisos, dice Gariboldi, hace 7 a 10 años que se concentran en Fisherton, Funes y Roldán. La pandemia mandó familias al verde; ahora el mercado asume que esa gente tiene que trabajar cerca.

La frase que deja Ferreyra al arranque alcanza para el cierre: récord de escrituras, el usado como protagonista, y un crédito que todavía no pesa como en 2018.

Métricas, viernes 9.30, El Ciudadano. Capítulo: youtube.com/watch?v=Ru1YwdpHT9w.